Immobilienbewertung in Dubai

Die Immobilienbewertung in Dubai Marina trifft auf einen reinen Hochhausmarkt. Rund um den künstlichen Kanal mit seiner umlaufenden Promenade stehen die Wohntürme dicht an dicht, und bewertet werden dort fast ausschließlich Eigentumswohnungen, vom Studio über die Familienwohnung bis zum Penthaus in den oberen Geschossen. Freistehende Häuser gibt es nicht. Die Türme stammen aus mehreren Bauphasen: Ältere Gebäude bringen Erneuerungsbedarf bei Aufzügen, Klimatechnik und Poolanlagen mit, jüngere Häuser mit gehobener Ausstattung eine andere Kostenstruktur. Wie hoch die laufenden Kosten tatsächlich ausfallen, ergibt sich nicht aus dem Baujahr, sondern aus der für den jeweiligen Turm genehmigten Servicegebühr. Ob eine Einheit möbliert oder unmöbliert vermietet ist und welche Laufzeit der Vertrag hat, entnehmen wir dem registrierten Mietvertrag. Beides geht in die Ertragsbetrachtung ein.

Zu prüfen ist deshalb zuerst das einzelne Gebäude und nicht der Stadtteil: Baujahrsschicht, Zustand der Haustechnik, Pflegezustand der Gemeinschaftsflächen und anstehende Instandsetzungen. Hinzu kommt die Blickrichtung, denn Kanal, offenes Meer, Innenhof oder ein Nachbarturm in kurzer Distanz führen bei sonst gleichem Grundriss zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen. Auf der Kostenseite gehören die Servicegebühr des Turms und die Fernkälte dazu, die ein externer Anbieter gesondert abrechnet und die bei einer Einschätzung aus der Ferne regelmäßig untergeht. Der Sachverständige besichtigt die Wohnung persönlich, nimmt Etage, Ausrichtung, Ausstattung und Modernisierungsstand auf und stützt die Immobilienbewertung in Dubai Marina auf registrierte Vergleichsfälle aus dem jeweiligen Turm, offengelegt im Gutachten.

Immobilienbewertung in Downtown Dubai betrifft ein Quartier, das sehr unterschiedliche Bauformen unter einer einheitlichen Verwaltung zusammenfasst: die niedriggeschossige Old Town mit ihren arabisch gestalteten Wohnquartieren, die Türme entlang des Boulevards, Wohnungen im Burj Khalifa und markengebundene Hotelresidenzen. Der Stadtteil ist als Masterplan von Emaar entstanden und wird einheitlich verwaltet, was den Teilmarkt homogener macht als benachbarte, auf Einzelparzellen gewachsene Lagen. Wertbestimmend ist neben der Bauform vor allem die Blickbeziehung: Ob eine Wohnung auf den Burj Khalifa und die Wasserfontäne schaut oder auf die Rückseite der Nachbarbebauung, schlägt hier unmittelbar durch. Wie hoch die Bewirtschaftungskosten ausfallen, unterscheidet sich dagegen von Turm zu Turm und ergibt sich aus dem genehmigten Budget der jeweiligen Anlage.

Entscheidend ist zunächst, was der Title Deed ausweist und ob die Einheit einem Betreibervertrag unterliegt, denn eine Hotelresidenz verändert Eigennutzung und Ertragsstruktur. Die rechtliche Würdigung des Vertrags bleibt Sache von Anwalt oder Steuerberater. Vor Ort werden Geschosslage, Grundriss, Ausbaustandard und Zustand der Einheit aufgenommen, und im Gutachten steht, welcher Flächenbegriff der Wertermittlung zugrunde liegt. Die Servicegebühren entnimmt der Sachverständige den genehmigten Budgets der Verwaltung, und die Vergleichsfälle wählt er auf Turmebene aus den veröffentlichten Transaktionsdaten des Land Department. So bleibt die Herleitung einer Immobilienbewertung in Downtown Dubai auch für ein deutsches Finanzamt nachvollziehbar.

Die Immobilienbewertung auf Palm Jumeirah zerfällt in drei getrennte Teilmärkte, die nur die Adresse gemeinsam haben. Auf den Palmwedeln, den sogenannten Fronds, stehen Villen mit eigenem Strandzugang, deren Grundstückszuschnitt und Strandfront je nach Villentyp deutlich auseinandergehen. Am Stamm der Insel liegen Apartmenthäuser sehr unterschiedlicher Baujahre, von den Wohnanlagen der ersten Bauphase bis zu Türmen der jüngsten Jahre, deren Übergaben zum Teil erst seit Kurzem laufen. Schon deshalb sagt die Adresse am Stamm wenig über den Wert der einzelnen Einheit. Am äußeren Bogen, dem Crescent, folgen Hotel- und Markenresidenzen jüngeren Datums. Ein Vergleichspreis aus dem einen Teilmarkt taugt für den anderen nicht, und schon zwischen zwei Fronds trennen Ausrichtung, Blickachse, Nähe zu Hotelbetrieb und Bootsverkehr Objekte, die auf dem Papier gleich aussehen.

Nach rund zwei Jahrzehnten Standzeit rückt der bautechnische Zustand in den Vordergrund. Bei Klimatechnik, Poolanlagen, Abdichtungen und Leitungen der frühen Villen kann die übliche Nutzungsdauer erreicht sein, weshalb der Sachverständige den Erneuerungsstand bei der Besichtigung einzeln aufnimmt, statt ihn aus dem Baujahr abzuleiten. Viele Häuser wurden im Lauf der Zeit erweitert, ausgebaut oder umgebaut. Die vorgefundene Substanz gleichen wir deshalb mit dem freigegebenen Lageplan und den Genehmigungen der Anlage ab. Bei den Wohnungen am Stamm zählt neben Etage und Blickrichtung vor allem der Modernisierungsstand der einzelnen Einheit. Eine belastbare Immobilienbewertung auf Palm Jumeirah stützt sich damit auf die Aufnahme vor Ort und auf Unterlagen, nicht auf die Adresse.

Die Immobilienbewertung in Jumeirah Beach Residence führt in einen ungewöhnlich geschlossenen Bestand: Die Wohntürme an der Strandpromenade stammen von einem einzigen Bauträger, wurden in einer zusammenhängenden Bauphase errichtet und sind in Cluster mit eigenen Namen gegliedert. Vom Studio bis zum Penthaus liegt hier alles nebeneinander, oberhalb von Ladenzeilen, Gastronomie und einem durchgehend belebten Strandabschnitt. Weil Baujahr und Grundausstattung über die Anlage hinweg ähnlich sind, verschiebt sich das Gewicht auf andere Merkmale: Cluster, Etage, Blickrichtung auf Meer, Marina oder Promenade und den Modernisierungsstand der einzelnen Wohnung.

Geprüft wird deshalb zuerst die Einheit selbst: Zuschnitt, Ausstattungsstand und die Frage, ob seit der Übergabe modernisiert wurde, dazu die Lärmsituation der unteren Geschosse zur Promenade hin. Eine eigene Rolle spielt die zulässige Nutzung, denn Ferienvermietung ist in Dubai genehmigungspflichtig, und ob die Hausordnung der Anlage sie zulässt, ist gesondert zu prüfen. Die rechtliche Beurteilung bleibt Sache von Anwalt oder Verwaltung. Für die Ertragsbetrachtung wiegt dieser Punkt schwer, weil sonst gleiche Wohnungen sich genau darin unterscheiden. Bei der Besichtigung misst der Sachverständige die Fläche selbst auf, sichtet Title Deed, Verwaltungsunterlagen und bei Vermietung den registrierten Mietvertrag und hält im Gutachten fest, worauf sich die Immobilienbewertung in Jumeirah Beach Residence stützt.

Die Immobilienbewertung in Business Bay setzt eine Ebene tiefer an als in anderen Lagen der Stadt, nämlich beim einzelnen Turm. Das Viertel am Dubai Water Canal ist auf einzeln vergebenen Parzellen gewachsen: Wohntürme und Bürotürme stehen unmittelbar nebeneinander, dazwischen Hotelapartments, Serviced Apartments und markengebundene Residenzen, errichtet von sehr verschiedenen Bauträgern und in sehr unterschiedlicher Qualität. Kleine Grundrisse vom Studio bis zur Wohnung mit einem Schlafzimmer prägen große Teile des Bestands, gebaut wird weiterhin. Ein Mittelwert über den Stadtteil hat deshalb wenig Aussagekraft. Als Vergleichsebene taugt nur das konkrete Gebäude.

Am Anfang steht die Frage, was die Einheit rechtlich und tatsächlich ist, also Wohnung, Büro oder Hotelapartment mit Betreibervertrag, denn davon hängen Eigennutzung, Vermietbarkeit und Ertragsstruktur ab. Dazu treten Bauqualität und Verwaltung des Turms, die von der Aufsichtsbehörde genehmigte und dadurch belegbare Servicegebühr des Gebäudes, die Blickbeziehung zu Kanal, Burj Khalifa oder dem unmittelbar benachbarten Turm sowie der Fertigstellungsgrad des Umfelds. Die Flächen nimmt der Sachverständige vor Ort auf und legt offen, welche Flächendefinition er zugrunde legt. Er sichtet Title Deed, Verwaltungsunterlagen und einen registrierten Mietvertrag und leitet den Wert aus Vergleichsfällen desselben oder eines vergleichbaren Turms her. Das Ergebnis der Immobilienbewertung in Business Bay ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, dessen Herleitung auch ohne Ortskenntnis in Deutschland geprüft werden kann.

Die Immobilienbewertung in Jumeirah Lake Towers folgt der Gliederung des Quartiers, das in Clustern um künstlich angelegte Seen organisiert ist. Die Türme stammen von vielen verschiedenen Bauträgern, die ihre Parzellen einzeln erworben haben, woraus eine große Qualitätsspanne von Gebäude zu Gebäude entsteht. Besonders ist die doppelte Zuordnung: Das Viertel gehört zur Freizone DMCC und liegt zugleich in einem für ausländische Eigentümer ausgewiesenen Gebiet, sodass der Erwerb in der Regel beim Dubai Land Department registriert ist. Welche Rechtsart und welcher Registerstand im Einzelfall vorliegen, klären wir anhand der Urkunde vor der Wahl des Verfahrens. Oft liegen Wohnen und Gewerbe im selben Gebäude nebeneinander.

Den Ausschlag geben Cluster und Turm, der Bauträger und die Ausführungsqualität, der Zustand der Gemeinschaftsanlagen sowie die für den Turm festgesetzte Servicegebühr. Auf den Wert schlägt außerdem die Ausrichtung durch, denn eine Wohnung zum See und zur Promenade steht anders da als eine zur Schnellstraße, und auch die Entfernung zur Metrostation wirkt sich aus. Bei gemischt genutzten Häusern nimmt der Sachverständige zusätzlich Hausordnung und Kostenverteilung zwischen Wohnen und Gewerbe auf, weil beides die Vermietbarkeit berührt. Er besichtigt die Einheit persönlich, gleicht sie mit dem Title Deed ab und weist aus, welche Vergleichsfälle aus welchen Türmen stammen. So bleibt die Immobilienbewertung in Jumeirah Lake Towers am konkreten Turm und nicht am Durchschnitt des Clusters.

Die Immobilienbewertung in Jumeirah Village Circle arbeitet sich Gebäude für Gebäude vor, denn hier steht kein einheitlicher Bestand, sondern eine Vielzahl kleinerer Apartmenthäuser, Reihenhäuser und vereinzelter Villen, die von sehr unterschiedlichen Bauträgern rund um die zentralen Grünflächen des ringförmigen Masterplans errichtet wurden. Vom kleinen Apartment bis zum Townhouse ist alles vertreten, häufig als vermietete Kapitalanlage gehalten. Der Ausbau des Viertels läuft weiter: Neben fertigen Anlagen stehen frisch übergebene Häuser und offene Baufelder, und die Nachbarschaft eines Objekts kann sich binnen weniger Jahre verändern. Entsprechend weit streuen Bauqualität, Verwaltung und Ausstattung zwischen benachbarten Häusern derselben Straße.

Im Mittelpunkt steht deshalb das einzelne Haus: Ausführungsqualität und Zustand des Gebäudes, die Arbeit der Verwaltung, die genehmigte Servicegebühr und deren Abrechnung, bei jungen Einheiten zusätzlich der Fertigstellungsgrad, die Mängelabnahme und die Frage, was auf den Nachbargrundstücken noch entsteht, weil Blick, Lärm und Vermietbarkeit daran hängen. Persönlich vor Ort nimmt der Sachverständige Fläche und Ausstattung auf, sichtet Title Deed oder Kaufvertrag, Mietvertrag und Verwaltungsunterlagen und wählt die Vergleichsfälle bewusst aus dem passenden Gebäudetyp statt aus dem Durchschnitt des Viertels. Die Immobilienbewertung in Jumeirah Village Circle mündet in ein deutschsprachiges Verkehrswertgutachten, das offenlegt, welche Daten herangezogen wurden und wie der Wert hergeleitet ist.

Die Immobilienbewertung in Dubai Hills Estate richtet sich auf einen jungen, in Serie gebauten Bestand: freistehende Villen und Reihenhäuser in wiederkehrenden Haustypen, dazu Apartments in Wohntürmen, angeordnet um einen Golfplatz, einen großen Park und ein eigenes Einkaufszentrum. Der Masterplan stammt aus einer Entwicklerkooperation und wird einheitlich verwaltet, was den Teilmarkt übersichtlicher macht als gewachsene Innenstadtlagen. Da der Bestand jung ist, spielt Instandhaltungsstau kaum eine Rolle. In den Vordergrund rücken stattdessen Haustyp, Grundstückszuschnitt und die Lage innerhalb des Quartiers, zumal einzelne Bauabschnitte noch nicht abgeschlossen sind.

Am Objekt selbst zählen zuerst der Haustyp, der Zuschnitt von Grundstück und Ausrichtung sowie die Lage zu Golfplatz, Park und den Hauptachsen des Quartiers. Bei Wohnungen kommen Turm, Etage und Blickrichtung hinzu. Die Einheit nimmt der Sachverständige vor Ort auf, gleicht Grundriss und Anbauten mit den freigegebenen Plänen ab und legt den zugrunde gelegten Flächenbegriff offen. Die serienmäßigen Haustypen erlauben eine saubere Ableitung im Vergleichswertverfahren, in die auch noch laufende Bauabschnitte in Sichtweite eingehen. Jede Immobilienbewertung in Dubai Hills Estate stützt sich auf belegte Vergleichsfälle, nicht auf Angebotspreise.

Die Immobilienbewertung in Emaar Beachfront beginnt bei einem Standort, der in weiten Teilen noch im Bau ist: Auf einer künstlich aufgeschütteten Insel innerhalb des Hafenareals Dubai Harbour zwischen Marina und Palm Jumeirah entstehen Wohntürme, markengebundene Residenzen und Villen auf dem gemeinsamen Sockelbau der Anlage, dazu kommt ein privater Strandabschnitt. Einheiten werden hier auch vor der Übergabe gehandelt, wie überhaupt der Kauf im Bauzustand zum Dubaier Markt gehört. Für die Bewertung heißt das, dass zunächst zu klären ist, ob ein fertiges Objekt oder ein registrierter Anspruch auf eine künftige Einheit vorliegt.

Eine belastbare Immobilienbewertung in Emaar Beachfront klärt daher zuerst die Rechtsstellung: Solange nicht übergeben wurde, existiert kein Title Deed, sondern nur die Eintragung im vorläufigen Register des Dubai Land Department, dazu Kaufvertrag, Zahlungsplan, geleistete und offene Raten sowie der Nachweis zum Treuhandkonto des Projekts. Der Sachverständige nimmt den tatsächlichen Baufortschritt vor Ort auf, prüft bei markengebundenen Residenzen, ob ein Betreibervertrag die Nutzung bindet, und definiert Bewertungsstichtag und Fertigstellungsgrad ausdrücklich. Welche Annahmen dem Ergebnis zugrunde liegen und welche Unsicherheiten aus dem Bauzustand folgen, legt das deutschsprachige Verkehrswertgutachten offen. Die rechtliche Beurteilung des Kaufvertrags gehört in die Hand eines Anwalts.