Immobilienbewertung in Italien

Die Immobilienbewertung in Rom hat es fast immer mit einer Eigentumswohnung zu tun, denn der römische Wohnungsmarkt ist ein Markt des Condominio: Altbauten im historischen Zentrum, gründerzeitlich geprägte Viertel wie Prati und die Wohnanlagen der Nachkriegszeit stehen nahezu durchweg unter Gemeinschaftseigentum mit Verwalter und Hausordnung. Neben Zustand und Ausstattung der Wohnung selbst zählen deshalb Stockwerk, Aufzug, Hof- oder Straßenlage und der Zustand des Gesamtgebäudes, Faktoren, die sich zwischen zwei Adressen derselben Straße erheblich unterscheiden können. Hinzu kommt, dass der Katasterstand älterer römischer Wohnungen nicht immer dem tatsächlichen Ausbau entspricht. Genau das prüfen wir bei der Besichtigung vor Ort.

Bei deutschen Eigentümern gibt meist eine Erbschaft den Anstoß, oft in Familien mit italienischen Wurzeln, zu deren Nachlass eine Wohnung in der Stadt gehört. Daneben stehen der Verkauf lange gehaltener Wohnungen und die Vermögensauseinandersetzung bei einer Scheidung. Auch die Nutzung spielt hinein: Ein dauerhaft vermietetes Apartment ist anders zu betrachten als eine zeitweise selbst genutzte Stadtwohnung. Das Ergebnis der Bewertung in Rom ist in all diesen Fällen ein deutschsprachiges Gutachten, das den Verkehrswert für deutsche Stellen nachvollziehbar darstellt.

Die Immobilienbewertung in Mailand richtet sich nach anderen Maßstäben als der übrige italienische Wohnungsmarkt: Mailand ist das Wirtschafts- und Finanzzentrum des Landes, der Wohnungsmarkt reagiert schneller, wird stärker von Berufstätigen und Kapitalanlegern geprägt und hat mit Quartiersentwicklungen wie Porta Nuova und CityLife ein eigenes Neubausegment ausgebildet, das neben dem klassischen Mailänder Altbau steht. Entsprechend weit liegen die Teilmärkte auseinander: Eine Altbauwohnung im Zentrum, ein Apartment in einem der neuen Türme und eine Wohnung in den äußeren Bezirken folgen jeweils einer eigenen Preislogik.

Zur Immobilie kommen deutsche Eigentümer hier häufig über den Beruf: eine während der Entsendung gekaufte Wohnung, die nach der Rückkehr nach Deutschland gehalten oder verkauft werden soll, eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage oder ein geerbtes Objekt. Bewertet wird dann vor dem Verkauf, für die Steuererklärung oder bei einer Auseinandersetzung. Wir ermitteln den Verkehrswert, und bei vermieteten Wohnungen fließt die Ertragsseite über das Ertragswertverfahren der ImmoWertV ein. Wer Immobilien in Mailand bewerten lässt, sollte zudem an Stellplätze und Kellerabteile denken, die dort häufig als eigene Einheiten im Kataster geführt sind.

Die Immobilienbewertung am Gardasee betrifft eine Ferienregion, in der seit Jahrzehnten auch Käufer aus Deutschland vertreten sind. Von Riva del Garda und Torbole im Norden über Limone und Malcesine bis Bardolino, Lazise und Sirmione im Süden zieht sich ein Band aus Ferienwohnungen, Häusern mit Seeblick und Anlagen mit Pool. Der Markt ist ausgeprägt lagegetrieben: Seenähe, Blickbeziehung und Hanglage wiegen schwerer als die reine Wohnfläche, und zwischen den Gemeinden am Nord- und am Südufer bestehen deutliche Unterschiede. Ob eine Wohnung zum Wasser hin ausgerichtet ist oder nach hinten liegt, macht schon innerhalb derselben Anlage einen spürbaren Unterschied.

Eine Besonderheit liegt im Registerrecht: Das Nordufer um Riva und Torbole gehört zum Trentino, dort gilt das Grundbuchsystem nach österreichischem Vorbild, während die Gemeinden in Venetien und der Lombardei zum italienischen Transkriptionssystem gehören. Zur Bewertung am Gardasee führen meist die Schenkung an die Kinder, die Erbauseinandersetzung um das Ferienhaus oder der altersbedingte Verkauf. Für alle drei liefert das Gutachten eine belastbare Grundlage. Wo Objekte saisonal an Feriengäste vermietet werden, beziehen wir diese Ertragsseite in die Betrachtung ein.

Die Immobilienbewertung in Südtirol folgt eigenen Regeln: Deutsch ist Amtssprache, es gilt das Grundbuch nach österreichischem Vorbild, und der Wohnungsmarkt ist von hoher Nachfrage und knappem Angebot geprägt. In Bozen und Meran stehen städtische Eigentumswohnungen im Vordergrund, dazu kommen Ferienwohnungen in den Tourismusgemeinden und landwirtschaftliche Anwesen, für die mit dem geschlossenen Hof ein eigenes Höferecht besteht. Wertbestimmend sind neben Lage und Zustand auch öffentlich-rechtliche Bindungen: Die Konventionierung etwa beschränkt bei vielen Wohnungen den Kreis der zulässigen Nutzer und wirkt sich unmittelbar auf den erzielbaren Preis aus.

Wer aus Deutschland in Südtirol erbt oder kauft, trifft auf vertraute Begriffe, aber auf eine eigenständige Rechtslage zwischen italienischem Zivilrecht und Südtiroler Sonderregeln. Meist geht es um Erbschaften und Schenkungen über die Grenze hinweg, daneben um den Kauf oder Verkauf einer Ferienwohnung in Meran und Umgebung. Zwischen dem städtischen Markt in Bozen, den Kurlagen Merans und den Tourismustälern liegen dabei eigene Teilmärkte mit jeweils eigener Nachfrage. Eine Bewertung in Südtirol stützt sich deshalb auf beide Register: Wir lesen Grundbuchsauszug und Kataster gemeinsam und halten den Befund in einem deutschsprachigen Gutachten fest.

Die Immobilienbewertung in Florenz verlangt vor allem Sorgfalt am historischen Bestand. Die Stadt verbindet Bausubstanz von europäischem Rang mit einem lebendigen Wohnungsmarkt: Wohnungen in den Altbauten des Zentrums, Stadthäuser in Vierteln wie Oltrarno und Campo di Marte, dazu Landhäuser in den Hügeln des Umlands bis nach Fiesole und ins Chianti. Denkmalschutz und Auflagen für geschützte Gebäude beschränken Umbauten, die touristische Kurzzeitvermietung prägt Teile des Zentrums, und der bauliche Zustand hinter historischen Fassaden reicht von aufwendig saniert bis seit Jahrzehnten unangetastet.

In und um Florenz halten deutsche Eigentümer häufig geerbte Stadtwohnungen oder ein über Jahre genutztes Landhaus in der Toskana. Ausgelöst wird die Bewertung in Florenz meist durch die Erbschaft- oder Schenkungsteuer, durch die Auseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft oder durch einen bevorstehenden Verkauf. Bei Landhäusern kommen Zufahrt, Nebengebäude und der Zuschnitt des Grundstücks hinzu, die den Wert eines Anwesens oft stärker prägen als die Wohnfläche des Haupthauses. Bei Wohnungen im Zentrum klären wir dagegen zuerst, welche Auflagen für das Gebäude gelten und ob frühere Umbauten genehmigt und im Kataster nachgeführt sind. Wir besichtigen vor Ort und dokumentieren Zustand, Auflagen und Marktlage in einem deutschsprachigen Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung in Como und am Comer See trifft auf zwei sehr verschiedene Märkte. Am See selbst herrscht ein internationaler Liebhabermarkt: Villen und Wohnungen mit Seeblick in Como, in Cernobbio, Menaggio, Tremezzina oder Bellagio sprechen Käufer aus ganz Europa an, und die Preisfindung folgt weniger dem Durchschnitt der Region als den Besonderheiten des einzelnen Objekts, also direktem Seezugang, Bootsplatz, Aussicht und Grundstückszuschnitt am Hang. Vergleichsfälle sind entsprechend schwer zu greifen, was eine sorgfältige, objektbezogene Herleitung umso wichtiger macht. Die Bausubstanz älterer Villen verlangt zusätzlich eine genaue Aufnahme.

Die Immobilienbewertung in Como selbst trifft daneben auf einen bodenständigen Wohnungsmarkt, geprägt auch von der Nähe zur Schweiz und den Pendlerbeziehungen ins Tessin. Deutsche Eigentümer beauftragen eine Immobilienbewertung am Comer See vor allem bei Erbschaften und Schenkungen von Ferienimmobilien, bei der Vermögensauseinandersetzung und vor einem Verkauf, wenn eine begründete Preisbasis gebraucht wird, die auch ein deutsches Finanzamt oder Gericht nachvollziehen kann. Oft handelt es sich um Objekte, die seit Generationen in der Familie sind und deren Unterlagen über die Jahre lückenhaft geworden sind. Auch diese Lücken schließen wir über Register und Besichtigung.