Immobilienbewertung in Griechenland

Die Immobilienbewertung in Athen betrifft fast ausschließlich Wohnungen, denn der Athener Markt ist ein Wohnungsmarkt. Beurteilt werden meist Eigentumswohnungen in mehrgeschossigen Häusern, den Polykatoikies, deren Wert stark von Stadtteil, Etage, Baujahr und Sanierungsstand abhängt. Zwischen einer Altbauwohnung im Zentrum, einer Wohnung in den südlichen Küstenvororten wie Glyfada oder Voula an der Athener Riviera und einem Objekt in den nördlichen Vororten wie Kifisia liegen ganz unterschiedliche Teilmärkte. In zentralen Vierteln hat die touristische Kurzzeitvermietung die Nachfrage zusätzlich verschoben.

Deutsche Eigentümer kommen hier vor allem über Erbfälle zu ihrer Immobilie: Wohnungen, die Eltern oder Großeltern aus der Zeit der Arbeitsmigration behalten und nie verkauft haben. Typische Anlässe einer Immobilienbewertung in Athen sind die Erbschaftsteuererklärung, der Verkauf aus Deutschland heraus und die Auseinandersetzung unter Miterben, die in zwei Ländern leben und eine gemeinsame Grundlage brauchen. Bei der Besichtigung achten wir neben der Wohnung selbst auf das Gemeinschaftseigentum, denn Fassade, Aufzug und Haustechnik entscheiden in der Hauptstadt spürbar mit über den Wert. Auch der energetische Zustand rückt bei Käufern zunehmend in den Blick und fließt in die Bewertung ein.

Die Immobilienbewertung auf Kreta umfasst sehr unterschiedliche Objekte: Neubauvillen mit Meerblick, Dorfhäuser zum Sanieren und ländliche Grundstücke mit Olivenbäumen. Die größte griechische Insel ist für deutsche Eigentümer ein zentraler Ferienimmobilienmarkt, und ihre Teilmärkte liegen weit auseinander: Die Region um Chania und das Hinterland des Apokoronas im Westen sind bei deutschen Residenten besonders beliebt, Rethymno und die Inselhauptstadt Heraklion bilden städtische Teilmärkte, im Osten prägen Agios Nikolaos und Elounda das obere Preissegment.

Wer Immobilien auf Kreta bewerten lässt, muss die kleinräumigen Unterschiede kennen: Zwischen Küstenlage und Hinterland liegen oft nur wenige Kilometer, aber deutlich verschiedene Märkte. Viele ältere Häuser wurden über die Jahre baulich erweitert. Ob diese Erweiterungen legalisiert sind, klären wir zu Beginn. Grundstücke außerhalb der Ortsbebauungspläne, in Griechenland als ektos schediou bezeichnet, unterliegen eigenen Bebauungsregeln, die den Wert erheblich beeinflussen. Beauftragt wird eine Bewertung auf Kreta meist beim Kauf oder Verkauf eines Ferienhauses, im Erbfall deutscher Residenten und bei der Rückkehr nach Deutschland. Da die Insel anders als kleinere Inseln ganzjährig bewohnt ist, lässt sich der Markt hier vergleichsweise gut mit örtlichen Daten belegen.

Die Immobilienbewertung auf Rhodos trifft auf eine Besonderheit im Registerwesen: Auf den Inseln des Dodekanes besteht seit der italienischen Verwaltungszeit ein eigenes Katastersystem, das bis heute genutzt und schrittweise in das landesweite Ktimatologio überführt wird. Für Eigentumsnachweise ist das oft ein Vorteil gegenüber anderen Inselregionen, muss aber im Einzelfall geprüft werden. Vor der Besichtigung klären wir deshalb, welche Auszüge für das konkrete Objekt maßgeblich sind und wer sie vor Ort ausstellt. Erst wenn Eigentums- und Flächenangaben zueinanderpassen, steht die Wertermittlung auf einer belastbaren Grundlage.

Bewertet werden auf der Insel vor allem Ferienwohnungen in Anlagen, Stadthäuser in und um Rhodos-Stadt mit ihrer mittelalterlichen Altstadt, Objekte in den Ortslagen von Ialysos und Kremasti sowie Villen an der Westküste und rund um Lindos. Die Nachfrage ist stark saisonal und hängt an der touristischen Vermietbarkeit, was bei der Bewertung auf Rhodos die Wahl des Verfahrens beeinflusst. Der Anstoß kommt meist aus einem Erbfall, einem geplanten Verkauf oder einer Preisprüfung vor dem Kauf einer Ferienimmobilie. Oft steht dahinter die Frage, was die Vermietungshistorie für den Wert bedeutet.

Die Immobilienbewertung auf Korfu unterscheidet sich in ihren Voraussetzungen deutlich von den Inseln der Ägäis: Die venezianische Vergangenheit prägt die Altstadt von Korfu-Stadt, das grüne Inselinnere ist von Olivenhainen und alten Landhäusern durchzogen, und die Nordostküste zieht seit Jahrzehnten internationale Käufer an. Zu beurteilen sind hier historische Stadthäuser, Landvillen mit großen Grundstücken und Dorfhäuser, oft mit erheblichem Sanierungsbedarf, dessen Umfang wir bei der Besichtigung Raum für Raum aufnehmen.

Viele Objekte stammen aus altem Familienbesitz, nicht selten seit Generationen unverändert und ohne aktuelle Vermessung. Damit verbunden sind die typischen Fragen dieser Insel: Grundstücke, deren Grenzen nie exakt vermessen wurden, Miteigentum vieler Erben über mehrere Generationen hinweg und Zufahrten über fremde Grundstücke. Solche Punkte arbeiten wir vorab auf, soweit es die Unterlagen und die örtlichen Auskünfte erlauben, und benennen sie im Gutachten offen, denn sie wirken sich unmittelbar auf Verkäuflichkeit und Wert aus. Deutsche Eigentümer beauftragen eine Immobilienbewertung auf Korfu vor allem bei der Erbauseinandersetzung, beim Verkauf eines geerbten Landhauses und dann, wenn im Erb- oder Schenkungsfall eine belastbare Wertfeststellung für das deutsche Finanzamt gebraucht wird.

Die Immobilienbewertung in Thessaloniki findet in einem Markt statt, der dem Athener ähnelt: Es dominieren Eigentumswohnungen in mehrgeschossigen Häusern, vom dichten Zentrum über das bürgerliche Kalamaria bis zu den Hanglagen von Panorama. Die zweitgrößte Stadt des Landes ist zugleich Universitätsstadt und das wirtschaftliche Zentrum Nordgriechenlands. Ein großer Teil des Bestands entstand in der Nachkriegszeit über das Antiparochi-Modell, bei dem Grundeigentümer ihr Grundstück gegen Wohnungen im Neubau an Bauträger gaben. Entsprechend wichtig sind Baujahr, Bauqualität und Modernisierungsstand für den Wert einer einzelnen Wohnung.

Viele Familien in Nordgriechenland haben seit Jahrzehnten enge Verbindungen nach Deutschland, entsprechend häufig steht eine geerbte Wohnung am Anfang einer Immobilienbewertung in Thessaloniki. Dazu kommen Verkäufe aus Deutschland heraus und Nachweise gegenüber deutschen Finanzämtern, etwa bei Erbschaft oder Schenkung über die Grenze hinweg. Die starke studentische Mietnachfrage macht für manche Objekte auch die Ertragsseite interessant, die wir bei Bedarf im Ertragswertverfahren abbilden. Bei älteren Beständen prüfen wir zudem den Modernisierungsstand von Haustechnik und Gebäudehülle, der hier oft über die Marktgängigkeit einer Wohnung entscheidet und deshalb im Gutachten eigens beschrieben wird.

Die Immobilienbewertung auf Santorini stellt unter den griechischen Inseln besondere Anforderungen, und dafür gibt es mehrere Gründe. Die bekannten Lagen am Kraterrand mit Blick auf die Caldera, die in den Fels gebauten Höhlenhäuser (Yposkafa) und die strengen örtlichen Bauvorschriften, etwa zum Ortsbild von Oia und Fira, führen zu einer großen Spannbreite der Werte auf engem Raum. Wenige Meter Abstand zur Caldera-Kante können den Charakter eines Objekts vollständig verändern, und abseits des Kraterrands, etwa bei Perissa oder Kamari, gelten wieder ganz eigene Maßstäbe.

Hinzu kommt: Der Markt wird von der touristischen Kurzzeitvermietung getragen, klassische Wohnnutzung ist die Ausnahme, und ein erheblicher Teil des Werts hängt an Nutzungsrechten und Genehmigungen statt an der reinen Fläche. Vergleichbare Verkäufe sind selten und untereinander schwer vergleichbar, weshalb bei einer Immobilienbewertung auf Santorini die Verfahrenswahl und die Dokumentation der Marktdaten besonders sorgfältig begründet werden müssen. Wo belastbare Vergleichswerte fehlen, legen wir offen, worauf die Ableitung beruht. Deutsche Auftraggeber benötigen hier am häufigsten eine Preisprüfung vor dem Kauf, eine Bewertung im Erbfall oder eine belastbare Zahl für die Vermögensauseinandersetzung.