Bonitätsauskunft in Monaco: welche Nachweise beim Immobilienkauf zählen

Was eine Bonitätsauskunft in Monaco bedeutet

Eine Bonitätsauskunft in Monaco sieht anders aus als in Deutschland. Wer hier eine Wohnung mietet oder kauft, kennt die Bonitätsauskunft als Score einer Auskunftei. Beim Kauf einer Immobilie im Fürstentum fragt dagegen kaum jemand nach einem Punktwert, sondern nach drei Dingen: Wer kauft wirklich, woher kommt das Geld, und kann der Käufer den Kauf nachweislich bezahlen?

Beantwortet werden diese Fragen mit Dokumenten: Ausweis, Bankbestätigung, Kontoauszüge, Belege über den Verkauf von Vermögenswerten oder eine Erbschaft, bei Gesellschaften zusätzlich die Unterlagen zu den wirtschaftlich Berechtigten. Diese Sammlung meinen deutsche Käufer meist, wenn sie von einer Bonitätsauskunft für Monaco sprechen. Was ein Gutachter dazu beitragen kann, beschreibt unsere Seite zur Bewertung von Immobilien im Fürstentum.

Wer im Fürstentum Nachweise verlangt

Nachweise verlangen im Fürstentum vor allem drei Stellen: der Makler, die finanzierende Bank und, wenn Sie in Monaco wohnen möchten, die Verwaltung bei der Aufenthaltskarte.

Makler und Notar

Immobilienmakler gehören zu den Berufen, die das monegassische Gesetz Nr. 1.362 vom 3. August 2009 gegen Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und Korruption erfasst. Artikel 1 nennt ausdrücklich die Tätigkeit der Vermittlung von Immobilien und Geschäften sowie die Immobilienhändler (marchands de biens). Sie müssen ihre Kunden identifizieren, den wirtschaftlich Berechtigten feststellen und die Herkunft der Mittel prüfen. Die Aufsicht liegt bei der AMSF, der monegassischen Behörde für Finanzsicherheit.

Für Sie als Käufer heißt das: Rechnen Sie damit, dass der Makler schon vor einer Reservierung Unterlagen anfordert und der Notar für den Kaufvertrag ebenfalls Nachweise sehen möchte. Wer die Papiere früh zusammenstellt, vermeidet Verzögerungen kurz vor dem Termin.

Die Bank

Finanziert eine Bank den Kauf, prüft sie Einkommen, Vermögen und bestehende Verbindlichkeiten und bewertet die Immobilie als Sicherheit. Kommt die Finanzierung von einem Institut in Deutschland, braucht es einen Wert für ein Objekt in einem Markt, den es selbst kaum kennt. Ein unabhängiges Gutachten kann diese Prüfung unterstützen. Es ersetzt die Bewertung der Bank aber nicht, und ob sie es heranzieht, entscheidet sie im Einzelfall.

Die Behörden bei der Carte de Séjour

Wer mindestens 16 Jahre alt ist und mehr als drei Monate im Jahr in Monaco bleiben oder dort wohnen möchte, braucht eine Aufenthaltskarte, die Carte de Séjour. Nach dem Verwaltungsportal der Regierung (Stand 25. September 2026) müssen Antragsteller unter anderem ausreichende Mittel belegen. Dafür gibt es mehrere Wege:

• ein Gehalt,
• Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit oder über eine Gesellschaft,
• ausreichende Ersparnisse,
• die Übernahme durch einen Elternteil, den Ehepartner oder den Lebenspartner.

Nur wer von Ersparnissen lebt, legt eine Bankattestation einer Bank in Monaco vor, die höchstens einen Monat alt ist. Welche Summe als ausreichend gilt, legt laut Portal die ausstellende Bank fest. Einen gesetzlichen Mindestbetrag nennt die Regierung nicht.

Dazu kommen weitere Unterlagen, darunter ein Führungszeugnis, das nicht älter als drei Monate ist. Es muss aus jedem Land stammen, in dem Sie in den letzten fünf Jahren gewohnt haben, für Deutschland also das Führungszeugnis des Bundesamts für Justiz. Dokumente, die nicht auf Französisch, Englisch oder Italienisch verfasst sind, brauchen eine Übersetzung, bei den Mittelnachweisen eine beeidigte.

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Welche Unterlagen Sie bereithalten sollten, bestimmen im Einzelfall Makler, Notar und Bank. In der Praxis gehören fast immer dazu:

• Identität: gültiger Reisepass oder Personalausweis, Nachweis des Wohnsitzes.
• Bankbestätigung: eine Bestätigung Ihrer Bank über die verfügbaren Mittel, auf Wunsch zusätzlich Kontoauszüge.
• Herkunft der Mittel: zum Beispiel Kaufvertrag und Gutschrift aus dem Verkauf einer Immobilie, ein Erbschein mit Nachlassverzeichnis, Unterlagen zu einem Unternehmensverkauf oder Gehalts- und Steuerbescheide.
• Bei Gesellschaften: Gesellschaftsvertrag, Registerauszug und die Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten.
• Bei Finanzierung: Einkommensnachweise, Aufstellung von Vermögen und Verbindlichkeiten, Unterlagen zur Immobilie.

Achten Sie auf das Alter der Dokumente. Das Portal der Regierung verlangt für die Carte de Séjour zum Beispiel eine Bankattestation von höchstens einem Monat und ein Führungszeugnis von höchstens drei Monaten. Planen Sie deutsche Unterlagen, die übersetzt werden müssen, mit ein paar Wochen Vorlauf ein.

Stammt das Geld aus dem Verkauf einer Immobilie in Deutschland oder einem anderen Land, ist die Herkunft mit dem notariellen Kaufvertrag und dem Zahlungseingang gut belegt. Schwieriger wird es, wenn Vermögen umgeschichtet werden soll, das noch nicht verkauft ist, etwa ein Haus, das als Sicherheit dienen oder dessen Wert in die Vermögensaufstellung eingehen soll. Dann fragen Bank und Berater nach einem nachvollziehbaren Wert.

Monaco auf der Grauen Liste: was das für Käufer aus Deutschland bedeutet

Die FATF, das internationale Gremium gegen Geldwäsche, hat Monaco im Juni 2024 auf ihre Liste der Staaten unter verstärkter Beobachtung gesetzt, die sogenannte Graue Liste. Die Regierung des Fürstentums hat das selbst bekannt gegeben. Im Juni 2026 stellte die FATF fest, dass Monaco seinen Aktionsplan im Wesentlichen umgesetzt hat, und kündigte eine Prüfung vor Ort an. Von der Liste gestrichen ist das Fürstentum damit noch nicht.

Die Europäische Kommission hat Monaco mit der Delegierten Verordnung (EU) 2025/1184 vom 10. Juni 2025 in ihre Liste der Drittländer mit hohem Risiko aufgenommen. Für deutsche Banken, Notare und andere Verpflichtete hat das eine direkte Folge: Bei Geschäften, an denen ein solcher Staat beteiligt ist, müssen sie nach § 15 Geldwäschegesetz verstärkte Sorgfaltspflichten erfüllen. Wer eine Überweisung nach Monaco oder die Finanzierung einer Wohnung dort plant, sollte deshalb auch bei seiner deutschen Bank mit ausführlicheren Fragen zur Mittelherkunft rechnen.

Kauf über eine Gesellschaft: Transparenz kostet weniger

Beim Kauf über eine Gesellschaft kostet Transparenz in Monaco weniger. Immobilien werden im Fürstentum oft nicht direkt, sondern über eine Gesellschaft erworben. Das Gesetz Nr. 1.548 vom 6. Juli 2023 hat die Registrierungsabgabe für Urkunden, die seit dem 1. Oktober 2023 registriert werden, neu geregelt:

Die Sätze stehen heute im Gesetz Nr. 580, Artikel 12 und 16. Hinzu kommen die Kosten des Notars. Die Kanzlei CMS Monaco ordnet die Reform in die Bemühungen des Fürstentums gegen Geldwäsche ein, die auf den MONEYVAL-Bericht vom 23. Januar 2023 folgten. Der Abstand zwischen beiden Sätzen macht offene Eigentumsverhältnisse spürbar günstiger.