Hausgutachten in Portugal: Zustand und Wert vor dem Kauf prüfen

Ist ein Hausgutachten in Portugal Pflicht?

Ein Hausgutachten ist in Portugal keine Pflicht. Wer dort ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss vorher kein Gutachten einholen, und der Verkäufer muss keines vorlegen. Von den technischen Nachweisen schreibt das Gesetz beim Verkauf nur den Energieausweis vor (Decreto-Lei 101-D/2020, Art. 18). Wie es um Dach, Mauerwerk, Leitungen und Feuchtigkeit steht und ob der verlangte Preis zum Markt passt, müssen Käufer selbst herausfinden.

Rechtlos sind Käufer dabei nicht. Der Código Civil gibt ihnen Rechte, wenn die Immobilie einen Mangel hat, der ihren Wert mindert (Art. 913 ff.). Der Mangel muss innerhalb eines Jahres nach Kenntnis und spätestens fünf Jahre nach der Übergabe gerügt werden (Art. 916). Kaufen Sie als Verbraucher von einem Bauträger oder einem anderen gewerblichen Verkäufer, gelten zusätzlich die Fristen des Decreto-Lei 84/2021: zehn Jahre für Mängel an tragenden Bauteilen, fünf Jahre für die übrigen (Art. 23). Solche Rechte nach der Übergabe aus Deutschland durchzusetzen, ist allerdings mühsam und teuer.

Das eigentliche Risiko für Käufer aus Deutschland liegt früher. Viele sehen das Objekt bei ein oder zwei kurzen Besuchen, oft in der trockenen Jahreszeit, und unterschreiben dann den Vorvertrag, den Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Mit ihm wird in der Regel eine Anzahlung fällig, das Sinal. Tritt der Käufer ohne vereinbarten Grund zurück, darf der Verkäufer sie behalten; scheitert der Kauf am Verkäufer, muss er das Doppelte zurückzahlen (Art. 442 Código Civil). Wer den Zustand erst nach dem Vorvertrag prüfen lässt, prüft zu spät.

Was die Bankbewertung abdeckt und was nicht

Die Bankbewertung deckt ab, was die Bank wissen muss, nicht mehr. Wer den Kauf über eine portugiesische Bank finanziert, bekommt eine Bewertung, die Avaliação Bancária. Sie wird von einem Sachverständigen erstellt, der bei der portugiesischen Wertpapieraufsicht CMVM registriert sein muss. Grundlage ist das Gesetz Lei n.º 153/2015, das Zugang und Tätigkeit dieser Peritos Avaliadores regelt.

Diese Bewertung hat einen klaren Zweck: Sie sagt der Bank, wie viel die Immobilie als Sicherheit taugt. Bei einem Wohnimmobilienkredit muss die Bank Ihnen eine Kopie des Bewertungsberichts aushändigen (Decreto-Lei 74-A/2017, Art. 18), und Sie können das Ergebnis schriftlich beanstanden. Mängel untersucht der Bericht aber nicht vertieft, und wer bar kauft, bekommt überhaupt keine Bewertung. Für Ihre eigene Kaufentscheidung ersetzt die Bankbewertung deshalb kein Hausgutachten.

Welche Unterlagen Sie vor dem Vorvertrag prüfen sollten

Welche Unterlagen Sie vor dem Vorvertrag prüfen sollten, ist die erste Frage jedes Hausgutachtens in Portugal. Die folgenden Dokumente sollten vorliegen, bevor Sie den CPCV unterschreiben:

• Caderneta Predial: der Auszug aus dem Steuerregister der Finanzverwaltung. Er nennt die Matrikelnummer (artigo matricial), Flächen und den steuerlichen Wert (Valor Patrimonial Tributário). Dieser Steuerwert ist nicht der Marktwert und kann erheblich davon abweichen.
• Certidão Permanente: der Auszug aus dem Immobilienregister (Registo Predial). Er zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Lasten eingetragen sind.
• Licença de Utilização: die Nutzungsgenehmigung der Gemeinde. Sie belegt, dass das Gebäude für die vorgesehene Nutzung zugelassen ist.
• Ficha Técnica da Habitação: das technische Datenblatt, das es für Wohngebäude jüngerer Baujahre gibt. Es beschreibt Konstruktion, Materialien und Installationen.
• Energieausweis (Certificado Energético): Die Energieklasse muss schon in der Anzeige stehen, eine Kopie des Ausweises bekommen Sie vor dem Vorvertrag (Decreto-Lei 101-D/2020, Art. 22 und 29). Ausgestellt wird er von Fachleuten, die bei der Energieagentur ADENE zugelassen sind.

Nutzungsgenehmigung und Ficha Técnica seit dem Simplex Urbanístico

Mit dem Simplex Urbanístico (Decreto-Lei 10/2024, Art. 26) ist seit dem 1. Januar 2024 die Pflicht entfallen, Nutzungsgenehmigung und Ficha Técnica beim Kaufvertrag vorzulegen. Mit dem Decreto-Lei 108/2026 vom Mai 2026 muss die Urkunde nun festhalten, ob ein Nutzungstitel vorliegt, der Verkäufer einen zu besitzen erklärt oder keinen hat. Vorlegen muss er ihn weiterhin nicht. Für Sie heißt das: Der Notar hält fest, was ist, prüft aber nicht, ob das Haus wie gebaut genehmigt ist. Fordern Sie die Genehmigung deshalb selbst vor dem CPCV an.

Ein häufiger Befund sind Abweichungen zwischen Papier und Wirklichkeit: Anbauten, überdachte Terrassen, ausgebaute Dachgeschosse oder ein Pool, die weder im Steuerregister noch in der Genehmigung auftauchen. Solche Flächen lassen sich nicht ohne Weiteres mitbewerten und können beim späteren Verkauf Probleme machen. Wie wir Register und Bestand bei der Bewertung abgleichen, beschreibt unsere Seite zur Bewertung von Immobilien in Portugal.

Worauf ein Hausgutachten vor Ort achtet

Worauf ein Hausgutachten vor Ort achtet, hängt in Portugal an anderen Schwachstellen als in Deutschland. Bei unseren Besichtigungen in Portugal fallen immer wieder dieselben Punkte auf:

• Feuchtigkeit: Viele Häuser sind schwach gedämmt und ohne Zentralheizung gebaut. Nach Eurostat konnten 2025 in Portugal 15,6 % der Bevölkerung ihre Wohnung nicht angemessen warm halten, im EU-Schnitt waren es 8,8 %. Kalte Räume begünstigen Kondenswasser und Schimmel in Ecken und hinter Möbeln. Im Sommer sieht man davon oft nichts.
• Dach und Dachterrasse: Flachdächer und Terrassen über Wohnräumen sind eine häufige Ursache für Wasserschäden.
• Salzluft an der Küste: An der Algarve, in Cascais oder auf Madeira setzen Salz und Sonne Fassaden, Fenstern, Geländern und Bewehrungsstahl zu.
• Altbauten in Lissabon und Porto: Holzbalkendecken, alte Leitungen und der Zustand des gemeinsamen Treppenhauses bestimmen den Wert oft stärker als die frisch renovierte Wohnung selbst. Mehr zu den Teilmärkten in Lissabon steht auf unserer Länderseite.
• Hanglagen: Auf Madeira und in Teilen des Nordens kommen Stützmauern, Zufahrt und Entwässerung des Grundstücks hinzu.

Sichtbare Schäden erfasst ein Gutachter bei der Besichtigung. Was hinter Putz und Fliesen liegt, erkennt er nur an Anzeichen. Besteht ein konkreter Verdacht, etwa auf Schäden am Tragwerk, gehört ein Bauingenieur vor Ort dazu, der Bauteile öffnen und messen kann.